Amerykańscy kredytodawcy hipoteczni przekonują, że sztuczna inteligencja skróciła drogę od wniosku do decyzji z tygodni do minut. Analitycy Morgan Stanley policzyli, co się stanie, gdy ta obietnica okaże się prawdziwa, i wynik nie spodoba się posiadaczom obligacji hipotecznych.
- Przez ostatnie ćwierć wieku tylko około 29 procent amerykańskich kredytobiorców rocznie korzystało z możliwości wcześniejszej spłaty lub refinansowania, mimo że wielu mogło na tym realnie zaoszczędzić.
- Rocket Mortgage zainwestował ponad 500 milionów dolarów w ciągu sześciu lat w sztuczną inteligencję i automatyzację, deklarując skrócenie procesu od wniosku do decyzji do 30 minut, z celem osiągnięcia 10 minut.
- Analitycy Morgan Stanley ostrzegają, że jeśli obietnice kredytodawców dotyczące błyskawicznego procesu refinansowania się spełnią, może to negatywnie wpłynąć na posiadaczy obligacji hipotecznych.
Historia zaczyna się od liczby, którą znam z zupełnie innych rynków. Kiedy stopy procentowe spadają, tylko mniej więcej co trzeci właściciel domu w Stanach Zjednoczonych, który mógłby na refinansowaniu realnie zaoszczędzić, faktycznie to robi. Morgan Stanley podaje jeszcze ostrzejszą wersję: przez ostatnie ćwierć wieku z możliwości wcześniejszej spłaty lub refinansowania korzystało rocznie około 29 procent amerykańskich kredytobiorców. Reszta siedziała na droższym kredycie, bo nie wiedziała, że się kwalifikuje, albo po prostu nie miała siły na papierologię.
To nie jest problem matematyki. To problem tarcia.
Chcesz czytać więcej treści związanych z AI?
Dodaj AIPORT.pl do preferowanych źródeł Google
Rocket, UWM i Better.com licytują się na minuty
Kredytodawcy przez ostatnie lata wpompowali w automatyzację ogromne pieniądze i teraz pokazują wyniki. Rocket Mortgage deklaruje, że kredytobiorca przechodzi od złożenia wniosku do zablokowania oprocentowania w trzydzieści minut, a firma celuje w dziesięć. United Wholesale Mortgage mówi o wstępnej decyzji w piętnaście minut. Better.com, znacznie mniejszy gracz z segmentu kredytodawców cyfrowych, twierdzi, że potrafi to zrobić w dwie.
Za tymi deklaracjami stoją konkretne nakłady. Rocket przeznaczył w ciągu sześciu lat ponad 500 milionów dolarów na sztuczną inteligencję, automatyzację i powiązane technologie, o czym prezes Varun Krishna mówił inwestorom w maju. Agentowa AI przeszukuje bazę obecnych klientów, ustala, o której porze dnia najlepiej się z nimi skontaktować i czy skuteczniejszy będzie SMS czy mail, a potem ocenia, czy w ogóle są zainteresowani nową umową.
Część kredytodawców poszła dalej i buduje oprogramowanie, które samo wyciąga dane z zeznań podatkowych i wyciągów bankowych, składając z nich profil finansowy klienta. Proces, który potrafił zająć tygodnie, znika z harmonogramu.
Dlaczego trzydziestoletnia hipoteka przestaje być tym, czym była
Tu zaczyna się część, która interesuje rynki finansowe bardziej niż kredytobiorców. Zdaniem analityków Morgan Stanley pod kierunkiem Jaya Bacowa, współszefa działu badań produktów sekurytyzowanych, przyspieszenie procesu może podwoić odsetek uprawnionych właścicieli domów decydujących się na refinansowanie, do około 60 procent. Gdyby tak się stało, trzydziestoletni kredyt hipoteczny zacząłby przypominać, jak to ujęli, „instrument o zmiennej stopie, która porusza się wyłącznie w dół” / „closer to a floating-rate instrument that only floats down”.
Dla inwestorów na rynku obligacji hipotecznych wartym 9 bilionów dolarów to zła wiadomość. Strumień odsetek z wyżej oprocentowanych kredytów urywa się szybciej, niż zakładali, a pieniądze trzeba reinwestować przy niższych stawkach.
„Szybsze tempo może wpłynąć na stopy zwrotu” / „Faster speeds can impact returns”, powiedział Charles Sorrentino, szef działu inwestycji w Rithm Capital Corp. „Czy stanie się to przez rajd na stopach, przez wzrost efektywności operacyjnej, czy po prostu przez zmianę nastrojów konsumentów, inwestorzy będą musieli sobie z tym poradzić” / „Whether it’s through a rate rally or an operating efficiency or just a change in consumer sentiment, investors will need to deal with it.”
Konsekwencje układają się w łańcuch, który da się rozpisać:
- Inwestorzy zaczynają żądać dodatkowej premii za ryzyko wcześniejszej spłaty, według analityków rzędu jednej do dwóch dziesiątych punktu procentowego
- Papiery zabezpieczone hipotekami zaczynają być wyceniane jak zwykłe obligacje z opcją wcześniejszego wykupu
- Kredyty hipoteczne dla nowych klientów mogą przez to podrożeć, mimo że sam proces stanie się tańszy
- Oszczędność czasu i kosztów po stronie kredytobiorcy może tę premię z nawiązką pokryć, ale nikt tego jeszcze nie sprawdził w praktyce
Analitycy zwracają uwagę, że praca ludzka odpowiada za około dwie trzecie kosztu udzielenia kredytu hipotecznego. „Jeśli kredytodawcy przejdą z pracy ludzkiej na AI, koszty zamknięcia transakcji mogą spaść niemal do zera, a koło refinansowania zacznie się kręcić prawie bez tarcia” / „If originators shift from human labor to AI, perhaps closing costs fall close to zero and the refinancing wheel becomes near-frictionless”, napisali. Z zastrzeżeniem, którego nie da się obejść: przepisy nadal wymagają udziału licencjonowanych ludzi i nie pozwalają oprzeć decyzji wyłącznie na czarnej skrzynce algorytmu.
Patrzę na tę historię z dwóch stron i obie mnie niepokoją. Z jednej strony mamy realną korzyść dla ludzi, którzy przez lata przepłacali za kredyt tylko dlatego, że nikt im nie powiedział, że mogą zapłacić mniej, a formularze wyglądały odstraszająco. Zlikwidowanie tego tarcia to uczciwa robota i nie zamierzam jej deprecjonować.
Z drugiej strony widzę, jak szybko rynek finansowy potrafi przerzucić koszt nowej technologii na klienta. Jeśli inwestorzy zażądają dodatkowych kilkunastu punktów bazowych za ryzyko szybszej spłaty, zapłacą je wszyscy kredytobiorcy, także ci, którzy z żadnego agenta AI nigdy nie skorzystają. Oszczędność dla aktywnych, dopłata dla pasywnych.
Pytanie, które zadaję sobie najczęściej, brzmi inaczej niż większość komentarzy na ten temat. Nie pytam, czy AI skróci proces do dwóch minut, bo w to akurat wierzę. Pytam, kto poniesie odpowiedzialność, gdy zautomatyzowany doradca doradzi refinansowanie komuś, komu się ono nie opłaca, bo model optymalizował prowizję zamiast interesu klienta. W polskich realiach mieliśmy już podobne lekcje przy polisolokatach i kredytach walutowych. Technologia się zmieniła, mechanizm konfliktu interesów ani trochę.
Piotr Wolniewicz, Redaktor Naczelny AIPORT.pl
Opisz krótko, czego potrzebujesz. Jesteśmy największym HUB-em AI w Polsce — w naszej bazie znajdziesz blisko 500 zweryfikowanych firm specjalizujących się w AI. W Twoim imieniu poprosimy 3-5 dopasowanych wykonawców o kontakt w ciągu 48 godzin.
Sceptycy przypominają, że to już słyszeli
Nie wszyscy w branży kupują tę narrację. Jeffrey Kvalevog, dyrektor do spraw strategii w New American Funding, przypomina, że podobne zapowiedzi towarzyszyły wcześniej optycznemu rozpoznawaniu znaków przy skanowaniu dokumentów, automatycznym systemom telefonicznym i poczcie elektronicznej. „Ludzie mają skłonność do wyolbrzymiania tego, ile AI ma ci zaoszczędzić” / „People tend to sensationalize how much AI is going to save you”, stwierdził.
Argument jest mocniejszy, niż się wydaje. Nawet gdy sztuczna inteligencja skraca czas, refinansowanie wciąż wiąże się z opłatami za wycenę nieruchomości, kosztami prawnymi i podatkami, a te potrafią zniechęcić skutecznie niż formularz do wypełnienia. Mark Tecotzky, współszef strategii kredytowych w Ellington Management Group, ocenił dane o wcześniejszych spłatach jako ewolucyjne, a nie rewolucyjne.
Jest też trzeci głos, który wydaje mi się najbliższy prawdy. Kirill Krylov, strateg rynku instrumentów o stałym dochodzie w Baird, mówi, że „AI powinna zmiażdżyć tarcie behawioralne” / „AI should crush behavioral friction”. Ale zaraz dodaje zastrzeżenie: technologia nic nie zrobi dla kredytobiorcy, który po prostu nie spełnia wymogów dochodowych. Zmienia się sytuacja tego, kto się kwalifikował, tylko był nieuważny, leniwy przy porównywaniu ofert, onieśmielony papierami albo nigdy nie odebrał telefonu.
Cała rzecz rozbija się o to, że test jeszcze się nie odbył. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA uparcie utrzymuje się powyżej 6,5 procent, co dławi popyt na refinansowanie. Ziggy Jonsson, dyrektor techniczny Better.com, uważa, że przy odpowiednio niskich kosztach kredytobiorcy zaczną rozważać refinansowanie już przy spadku stóp o dziesięć punktów bazowych.
Polska przerabia tę samą lekcję, tylko bez sztucznej inteligencji
I tu robi się ciekawie, bo polski rynek doszedł do tego samego punktu inną drogą. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w czerwcu 2026 roku banki i SKOK-i udzieliły o 40,7 procent więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich łączna wartość wzrosła o 50,3 procent. Średnia kwota udzielonego kredytu sięgnęła rekordowych 484 tysięcy złotych, a refinansowanie odpowiadało już za jedną trzecią bieżącej akcji kredytowej, wobec około 30 procent w marcu. Związek Banków Polskich policzył, że w pierwszym kwartale 2026 roku Polacy przenieśli do innych instytucji prawie 6 miliardów złotych kredytów hipotecznych.
Napędza to spadek kosztu pieniądza. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i obowiązuje od 5 marca 2026 roku, a Rada Polityki Pieniężnej utrzymywała ją bez zmian na kolejnych posiedzeniach. Sierpień jest jedynym miesiącem bez decyzji o stopach, więc najbliższa zapadnie 1 i 2 września. Marże na kredytach refinansowych spadły, banki biją się o klienta, a kredytobiorcy nauczyli się liczyć.
Różnica polega na tym, że polski kredytobiorca przechodzi przez to wszystko ręcznie. Wniosek, wycena nieruchomości, wpis hipoteki, ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia zabezpieczenia na rzecz nowego banku. Tygodnie, nie minuty. Żaden bank w Polsce nie obiecuje dziś decyzji refinansowej w kwadrans, a już na pewno nie w dwie minuty.
Co to zmienia praktycznie? Kilka rzeczy, które śledzę uważnie:
- Polskie banki mają gotowy popyt, którego amerykańscy kredytodawcy dopiero szukają. Fala refinansowań już trwa, więc automatyzacja procesu przełożyłaby się na wolumen natychmiast, a nie warunkowo
- Reforma wskaźników referencyjnych i przejście z WIBOR na POLSTR do końca 2027 roku oznacza, że polskie hipoteki i tak czeka masowa operacja na dokumentach. To dobry moment na przebudowę procesu, a nie na łatanie starego
- Automatyczne doradztwo kredytowe wpada w Polsce prosto pod AI Act jako system wysokiego ryzyka w obszarze oceny zdolności kredytowej, z wymogami nadzoru człowieka i wyjaśnialności decyzji. Amerykańscy kredytodawcy nie mają takiego ograniczenia, polskie mają je od początku
- Rekomendacja S KNF i obowiązek symulacji rat przy wzroście oprocentowania wciąż wymagają udziału licencjonowanego doradcy, co realnie ogranicza, jak bardzo da się ten proces skrócić
Kredytodawca, który pierwszy w Polsce skróci refinansowanie z trzech tygodni do trzech dni, zgarnie znaczącą część rynku wartego dziesiątki miliardów złotych rocznie. Nie widzę powodu, dla którego miałby to być bank z pierwszej piątki.
Za każdą polską firmą AI stoi konkretny człowiek z imieniem i nazwiskiem, często ten sam w kilku miejscach naraz, i to właśnie ludzie, nie tabelki finansowania, są prawdziwym bohaterem tego artykułu.
Prawdziwy test dopiero przed rynkiem
Walt Schmidt, strateg rynku hipotecznego w FHN Financial, ujął to najkrócej: „To jest w każdej rozmowie” / „It’s in every conversation.” Dodał, że od czasu, gdy AI stała się zjawiskiem, rynek nie przeżył jeszcze porządnej fali refinansowań.
Właśnie o to chodzi. Wszystkie liczby, które dziś krążą po analizach, to modele. Dwie minuty Better.com to marketing operacyjny, dopóki nie zderzy się z dziesiątkami tysięcy wniosków naraz. Sześćdziesiąt procent Morgan Stanley to scenariusz bazowy, a nie prognoza. Dopiero pierwsze poważne cięcie stóp w Stanach pokaże, czy sztuczna inteligencja rzeczywiście przestawiła zachowanie kredytobiorców, czy tylko przyspieszyła obsługę tych, którzy i tak by przyszli.
Wtedy się dowiemy. I podejrzewam, że dowiemy się szybciej, niż rynek obligacji zdąży się przygotować.
Źródła i metodologia
Artykuł powstał na podstawie analizy redakcji AIPORT.pl oraz dodatkowych źródeł, w tym materiału agencji Bloomberg autorstwa Jacka Trapanicka i Scotta Carpentera z dnia 27.08.2026 oraz opracowania Morgan Stanley Research na temat wpływu sztucznej inteligencji na rynek refinansowania hipotek. Wykorzystano również przedruk Los Angeles Times, podcast Thoughts on the Market z udziałem Jaya Bacowa i Jeffa Adelsona oraz zestawienie Propmodo. Dane o polskim rynku pochodzą z raportów Biura Informacji Kredytowej, Związku Banków Polskich, systemu AMRON-SARFiN i komunikatów NBP, przytoczonych między innymi przez money.pl. Cytaty Charlesa Sorrentino, Kirilla Krylova, Jeffreya Kvaleoga, Marka Tecotzky’ego i Walta Schmidta zostały zweryfikowane z oryginalnym anglojęzycznym materiałem źródłowym. Komentarz redakcyjny i ocena kontekstu branżowego: Piotr Wolniewicz, Redaktor Naczelny AIPORT.pl. Artykuł będzie aktualizowany w miarę pojawiania się nowych danych o wpływie automatyzacji na rynek kredytów hipotecznych i obligacji zabezpieczonych hipotekami.
